Diskuze 2

Jsem velice rád, že sousta čtenářů přispěla svým názorem do diskuze. Připomínám, že velice detailním komentářem přispěla společnost IKON (zde) a také společnost Eshel - Ing. Forman (zde).

Příspěvek společnosti Eshel - Ing. Forman:

Vyjádření jednoho ze zástupců společnosti Eshel Prague a.s. k tzv. diskuzi

Vážení, předpokládám mladí, účastnící diskuze, zásadně se nevyjadřuji k anonymním příspěvkům, ale již mi to po vyjádření některých účastníků a firmy Ikon spol. s r.o. nedá. Proto několik informací :

1. Vznik společenství vlastníků Po 5 měsících katastrální úřad zaregistroval třetího vlastníka nemovitosti a tím jsou splněny zákonné podmínky pro vznik společenství vlastníků. Doklady o registraci jsme získali v tomto týdnu. Ustavující schůzi svoláme na polovinu února 2005. Jsem skutečně zvědavý, zda se najdou majitelé bytů, kteří budou ochotni se podílet na práci společenství vlastníků a tím pádem na správě objektu a spoluvytvářet i vztahy domu se sousedy a okolím.

2. Vztah s Ikonem Smlouva s Ikonem uzavřená naší firmou je nastavena tak, že okamžikem vzniku Společenství vlastníků bude ukončena. Záloha 10 000,- vybíraná Ikonem na popud Eshelu skutečně bude všem přesně vyúčtována. Jen neznalý člověk si nedovede představit mimořádné náklady spojené se začátkem fungování objektu. Jedná se například o pojištění domu, velkoobjemové kontejnery pro odpad spojený se stěhováním, naprosto šokující krádeže drobného vybavení objektu atd.. Již jsme v minulých projektech nabyli tu zkušenost, že část majitelů nových bytů prostě neplatí náklady spojené s vlastnictvím části nemovitosti a užíváním bytu. Naše firma již nechce pouze vlastním provozním kapitálem překrývat tyto náklady a následně vymáhat dlužné částky po majitelích bytů. Myslím, že kdo zná cenu peněz tak je to schopen pochopit. Zároveň se na těchto nezbytných nákladech stejně Eshel bude podílet. Zcela jistě se na těchto vstupních nákladech nebude podílet Ikon.

3. Komunikace Projekt dokončení komunikací "Na Hrádku" je zatížen nutnou dohodou 3 majitelů pozemků . Jedním z vlastníků potřebných pozemků je Hl.m. Praha a správa pozemku 2886/1 byla svěřena MU Praha 14 . Získání souhlasu Městské části Praha 14 trvalo bohužel do 30.12.2004. Celkem více než 6 měsíců. Svůj podíl na tom měli někteří zastupitelé a zvláště pak ( k mému naprostému úžasu) někteří Vaši sousedé skrytí pod hlavičkou hnutí " Za Hutě krásnější", kteří se omylem odvolali a zamíchali do jiného správního řízení než chtěli. V současné době probíhá stavební řízení, které řeší vybudování komunikací a veřejných parkovacích ploch souvisejících s tzv. IV. etapou výstavby "Na Hrádku". S dokončením komunikací a parkovišť souvisí přeložka STL plynu a kabelů 22 kV k trafostanici. Tyto inženýrské sítě zásobují energií celé okolí stavby. Eshel rozhodně není ten subjekt, který v minulosti infrastrukturu vybudoval a nebo nastavil koncepci dopravního řešení a urbanismu okolí. Eshel však musí vše na vlastní náklady dobudovat . Celkové náklady se pohybují okolo 4 mil. Kč, které nespadnou z nebe.

4. Jeden suterén objektu 1444 , 1447 Rozhodnutí o stavbě pouze jednoho podzemního podlaží v objektu považuji za správné a to zejména z důvodu celkové pevnosti objektu a budoucích možných poruch objektu. Úroveň hladiny spodní vody a geologické základové poměry již ovlivňují objekty sousední. V sousedních objektech byla vybudována dostatečná kapacita podzemních parkovacích míst s výpočtovou rezervou pro IV. etapu. O volná místa však není až tak velký zájem mezi kupujícími. Z těchto důvodu Eshel upustil od budování druhého suterénu a následně řeší veřejná bezplatná parkovací stání na terénu. Parkovací místa v předešlých etapách jsou stále na prodej. Jejich technický stav se řeší.

5. V.etapa a sousední objekty 1443, 1442, 1441, 1450, 1449,1448 Projekt V.etapy je ve stádiu projektové přípravy. Vše se posuzuje jakoby od bodu "0" tj. včetně parkování uvnitř objektu a propojení celého areálu. Důraz klademe na to, aby žádné společenství vlastníků nebylo vyloženě v rukou jiného společenství, tj. aby zde existovaly dva vjezdy do podzemních garáží. Bezpečnostní situaci včetně kamerového systému lze smysluplně dořešit až po realizaci V.etapy. S tím souvisí i správa objektů a osoba správce objektu či objektů. Pouze koordinovaný postup a právní postup může přinést výsledky. Je to běh na dlouhou trať a velké náklady pro Eshel. Veškeré pokusy to řešit amatérsky si myslím skončí nezdarem. Zkušenosti s fungování tzv. kondominií v Čechách jsou minimální.
Na závěr jedna ironická poznámka ve stylu anonymního blogu : Skutečně mne fascinuje, když si někdo proti všem bezpečnostním předpisům udělá oslavu Silvestra na střeše, nebo si sám instaluje satelity na střeše a pak někdo jiný přijde na Eshel , abychom ze záruky ihned odstranili poruchy střechy. Chcete ze své zálohy 10 000,- Kč platit ochranku 24 hod hlídající výstup na střechu ?
Netvrdím, že jsme ideální. Jste vy ideální a dokonale úspěšní ? Vystupte z anonymity a pojďte pracovat ve Společenství vlastníků jednotek Peluškova 1444 a Lipnická 1447. Podle mne k seriozním soudům je třeba získat zkušenost se skutečným vlastnictví majetku a přestat lacině nadávat.

Ing. Igor Forman za sebe

Několik z Vás už na tento příspěvek Eshelu reagovalo, ale protože vašich příspěvků k tématu "Diskuze" je opravdu hodně, další názory prosím připisujte k tomuto tématu "Diskuze 2".

Dalším místem na internetu, kde se také rozběhla diskuze, jsou stránky diskusního fóra Prahy 14 - Komunikace Na Hradku, pokracovani - za povšimnutí určitě stojí tento názor.

Mimochodem, stránky Prahy 14 se mi zdají velmi užitečné - doporučuji.

Problém s plynem

Pokud někdo neobdržel zprávu o havárii plynu, muže ji nalézt zde:

Vážení vlastníci,

v 14,30 hod. plynárenská pohotovost odpojila v domě 1447 plyn z důvodu havarijní situace - nebezpečný regulační ventil.

Společnost Ikon ihned požádala společnost Eshel o opravu v rámci záruky, no z kapacitních důvodů dodavatele, který je z Liberce, nemůže společnost Eshel zaručit opravu ještě dnes.
Z tohoto důvodu společnost Ikon operativně našla dodavatele specifických regulačních ventilů, které jsou namontovány ve vašem objektu a objednala opravu. V tuto dobu (16,30) je na místě už technik firmy Plynoservis a pokusí se závadu odstranit ihned. o odstranění poruchy regulačního ventilu, bude muset opětovně natlakovat celý plynový rozvod, co je postupná operace. Věříme však, že už za několik hodin bude všechno v pořádku a budete mít teplo i teplou vodu. V kritickém případě dojde k opravě přes noc tak, aby byla závada odstraněna.
Náklady na opravu přefakturujeme firmě Eshel.
Chtěl bych Vás zároveň požádat o předání informace dál, protože nemáme k dispozici mailové adresy všech uživatelů. K tomu ještě kolega Mandík nechá ve vašich schránkách oznam o havárii plynu.

Děkuji, s pozdravem Ján Janiga

Chtěl bych poděkovat společnosti IKON, která poskytla opravdu vyčerpávající vyjádření (originál je možné nalézt zde). Jsem opravdu zvědavý, jaké budou Vaše komentáře.

Vyjádrění společnosti IKON:

Vyjádření společnosti IKON k situaci v projektu ? Na Hrádku?

Vážení vlastníci bytů,

Koncem roku 2004 jsme se dozvěděli o existenci této www strany. Její obsah nás příliš nepotěšil, chápeme ji však možnost zahájit vzájemný dialog. Vyjádření je vzhledem k množství problémů poměrně dlouhé, ale prosím dočtěte do konce.

Doufáme, že mezi diskutujícími se snad také najdou lidé ochotní skutečně se podílet na řešení problémů tím, že přijmou funkci ve výboru společenství vlastníků, které bude pravděpodobně v krátké době ustaveno.

Některé názory publikované na tomto webu připomínají vyrážení otevřených dveří. Je zbytečné se obávat, že noví vlastníci bytů jsou rukojmím společnosti ESHEL nebo společnosti IKON. Společenství vlastníků vzniká ze zákona dnem vkladu třetího vlastníka jednotky v domě s více než pěti jednotkami do katastru nemovitostí, tato skutečnost pravděpodobně v krátké době nastane. Ustavení a registrace společenství vlastníků je pak jen standardní technická procedura, kterou obvykle organizuje původní vlastník. U předchozích etap tohoto projektu řádně proběhla a není důvod se obávat, že ve IV. etapě tomu tak nebude.

Tvrdit, že něco je špatné nebo někdo je špatný je jednoduché, neřeší však podstatu problémů. Dovolte nám tedy vyjádřit se k situaci v celém projektu ?Na Hrádku?, nejen k jeho IV. etapě, z našeho pohledu:

Úvodem bychom chtěli stručně představit firmu IKON a vyjasnit její pozici v tomto projektu: Firma IKON spol. s r. o. je nezávislá, ryze česká správní firma, založená roku 1992. V současné době spravuje cca 25.000 bytů v Praze i dalších městech ČR. Všechny své zakázky, ať z veřejného či soukromého sektoru, postupně získala v soutěžích a výběrových řízeních a tuto pozici musí obhajovat svou každodenní prací. Naprostá většina klientů u společnosti IKON dlouhodobě setrvává, díky tomu společnost roste od první zakázky v roce 1992 až po současné parametry. Více naleznete na www.ikon.cz .

Jedním z úspěšných výběrových řízení bylo právě řízení vypsané společností ESHEL na správu II. a III. etapy projektu ?Na Hrádku? poté, co se společnost ESHEL rozešla s původním správcem. Po vzniku společenství vlastníků však nastala situace podobná té dnešní na vaší IV. etapě, kdy jsme nové výbory vznikajících společenství vlastníků museli znovu přesvědčovat o správnosti volby učiněné společností EHEL, což se nám doufejme podařilo. Situace byla oproti dnešní navíc složitější o to, že v době převzetí správy byly domy fakticky již po několik měsíců bez správce.

Je proto logické, že společnost ESHEL požádala společnost IKON, aby jejím jménem spravovala také IV. etapu do doby založení a registrace společenství vlastníků. Společenství vlastníků má samozřejmě právo dát správci výpověď a vyhlásit výběrové řízení, to je poměrně běžná situace. U takto rozsáhlého a provázaného projektu však existují rozumné důvody, proč by měl mít jediného správce ? věříme, že je vezmete v úvahu.

Váš nynější postoj k nám je nám známý a dobře pochopitelný. Tuto situaci nazýváme ?syndrom prvního správce?. Málokterý developerský projekt je totiž natolik dobrý, aby byl zcela bez chyb, ty vyvolávají opodstatněné reakce kupujících a málokterý správce přitom má možnost tyto chyby či problémy rychle narovnat (ať už je, či ? jako v našem případě ? není spojen s investorem); důsledkem je, že málokterý první správce dlouhodobě vydrží. Některé problémy se přitom v krátké době vyřeší samy přirozenou cestou: okolí je doupraveno, vady a nedodělky odstraněny, vlastní úpravy v bytech dokončeny, byty nastěhovány, společenství vlastníků včetně statutárních zástupců ustanoveno, finanční toky nastaveny, služby v přiměřené frekvenci nasmlouvány ? pak začíná celkem normální bezproblémový provoz domů. Z tohoto pohledu by bylo možná pro nás jednodušší vůbec se o tuto pozici neucházet a zúčastnit se až následného výběrového řízení, v tomto případě to však nebylo možné.

Nyní bychom chtěli pojmenovat některé problémy projektu Na Hrádku, které je dle našeho názoru třeba vyřešit (znovu zdůrazňujeme, že máme na mysli celý projekt, nikoli jen IV. etapu); pokud se toto nepodaří, nepomůže ani několikanásobná výměna správní či úklidové firmy:

Z níže uvedených úvah by mělo být zřejmé, že se současnou situací v rámci našich možností zabýváme a že nám není lhostejná. Přáli bychom si, aby se i projekt ?Na Hrádku? stal dobrou vizitkou společnosti IKON stejně jako mnoho jiných spravovaných domů.

Na počátku nynějších problémů podle nás stála některá nešťastná rozhodnutí původního managementu investora, byť pravděpodobně nebyla činěna se špatným úmyslem. Svůj díl na dnešních problémech s dispozičním a technickým řešením a kvalitou provedení stavby nesou i projektové a stavební firmy:

Projekt (I. až V. etapa) zejména díky společným garážím, vjezdům do garáží, systému EPS (elektronickému protipožárnímu systému) a zamýšlenému systému ostrahy tvoří jeden funkční celek. Mnozí vlastníci bytů mají s ohledem na celkové řešení garáží a počty bytů v jednotlivých objektech svá garážové stání pod jiným domem v jiné etapě, de facto jsou tak dnes členy dvou společenství vlastníků. Pro dobré fungování projektu i jednoduché a spravedlivé rozúčtování nákladů by bylo bývalo lepší, kdyby byl uváděn do provozu najednou jako jeden celek a všichni vlastníci tvořili jediné společenství. Chápeme však, že z pohledu financování výstavby a následného prodeje bytů bylo pro investora snazší stavět po etapách. Současným důsledkem je, že okolí dostavěných domů dnes částečně připomíná situaci z výstavy panelových sídlišť. Lze asi jednat s investorem o tom, jak tyto dopady zmírnit, po dokončení celého projektu včetně terénních úprav tato situace pomine.

Bylo-li již přijato rozhodnutí stavět po etapách, investor podle našeho názoru na počátku podcenil potřebu detailně dořešit vztahy mezi jednotlivými společenstvími (zejména věcná břemena týkající se společných garáží) a pravidla pro rozúčtovávání nákladů na správu, údržbu a služby ve společných garážích. Nyní, když se to snaží napravit, je to nepoměrně komplikovanější a zdlouhavější. Jsme přesvědčeni, že za této situace by celý projekt (anebo alespoň jeho většina, kde je to možné) měl mít jediného správce, který jako nezávislý partner respektovaný všemi společenstvími i investorem může zprostředkovat rozumnou dohodu v mezích možností.

S dokončením projektu souvisí i dokončení některých technických i organizačních opatření, včetně jejich počátečního i následného průběžného financování:

Bezpečnost objektu: Společné garáže jsou příliš velké a s příliš mnoha vstupy (v poslední době i nezabezpečenými), než aby se v nich člověk cítil dobře a bezpečně, alespoň za současného stavu, lze také snadno projít do kteréhokoli domu. Proto bychom považovali za daného stavu za optimální, kdyby byl pořízen kamerový systém monitorující nejen vjezdy, ale i vnitřní prostor garáží. Vjezdy a možná i pěší vstupy do domů by měly být zabezpečeny sofistikovaným elektronickým vstupním systémem (s jedinečným vstupním kódem pro každou osobu či vozidlo), který umožní zrušit oprávnění vstupu např. pro ztracenou kartu nebo uživatele, který ztratí oprávnění ke vstupu, ale kartu úmyslně neodevzdá. Na počátku fungování systému by byla zároveň provedena revize aktuálně oprávněných osob. (Za současné situace není možné stále měnit např. univerzální klíče od vstupních dveří do domu při jednom neodevzdaném nebo ztraceném klíči, je relativně snadnější i možnost kopírování.). Navrhované opatření se může jevit na počátku jako nákladné, ale v důsledku se nakonec vyplatí vzhledem ke snížené kriminalitě a vandalismu a sníženým škodám na majetku jednotlivých vlastníků i společenství. Máme na mysli např. úmyslné poškozování garážových vrat, zřejmě s cílem zachovat volný vstup do objektu. Tomu bez účinného systému ostrahy nejde reálně bránit. (Zde odhlížíme od problému, co z uvedeného a na jaké technické úrovni mělo či nemělo být hrazeno investorem, to je zakotveno v právních dokumentech učiněných mezi investorem a kupujícími a je věcí jejich vzájemného jednání; správce může zprostředkovat např. konzultace mezi společenstvími a sumarizaci návrhů daných výbory jednotlivých společenství a jejich projednání s investorem ? výsledný systém musí být společný).

S tímto opatřením souvisí i zavedení ostrahy celého objektu, nejen současného dozoru nad EPS (který byl vzhledem k rozsahu podzemních garáží požadován ve stavebním povolení). Pro skutečně efektivní ostrahu je třeba, aby byla (za technické podpory vstupního a kamerového systému) vykonávána nepřetržitě alespoň dvěma osobami, velitelem ostrahy sledujícím všechny monitorované prostory a strážným periodicky procházejícím vnitřní prostory i okolí objektu.

Realizace těchto opatření velmi souvisí s dokončením V. etapy, právě s ohledem na technické provedení, počáteční financování i rozdělení průběžného financování poměrně nákladné služby na co největší počet vlastníků.

Dále již při současném rozsahu považujeme za rozumné zavedení funkce domovníka (spojená funkce topič (kde jsou společné kotelny) ? údržbář ? pohotovostní uklízeč).

Úklid: V současné době si stojíme za tím, že úklid je prováděn přesně tak, jak je zatím objednán a placen, v etapě II. a III. dvakrát týdně, v etapě IV. zatím jednou týdně, naopak je posílen úklid suterénu včetně garáží. Není problém uklízet častěji, pokud to bude objednáno. Firma A.C.P. stavební s.r.o. provádějící úklid je dlouholetým spolehlivým partnerem firmy IKON, opět podobně platí to, co bylo řečeno v úvodu, a to, že klienti u firmy A.C.P. stavební s.r.o. dlouhodobě setrvávají. Situace v projektu Na Hrádku je extrémní z několika důvodů:
1. Nedokončené okolí hotových domů s množstvím bahna či prachu zanášeným do objektů. Některé přístupové komunikace jsou bez zpevněného povrchu, při dešti je prostor domu prakticky neukliditelný, ke znečištění dochází při každém vstupu do domu. Největší stížnosti zřejmě směřují k nezpevněné komunikaci spojující ul. Za Černým mostem a Lipnická. Ta však dle našich informací byla zamýšlena po dobu výstavby celého areálu jako staveništní komunikace a neměla zároveň sloužit jako přístupová komunikace k dokončeným objektům. Proto také nyní společnost ESHEL zamezila jejímu používání pro vozidla. Vyřeší se dokončením projektu.
2. Problematické řešení místností pro popelnice, které jsou soustředěny pouze v domech na straně ulice Lipnická (zřejmě nedostatek citu projektanta pro reálný provoz budovy). Z ostatních domů je do těchto míst poměrně daleko a je nutno projít buď venkem přes atrium nebo zatím nepříjemnou garáží, v důsledku toho mnozí odkládají odpad mimo určené místnosti. Technicky je to po dokončení domů těžko jinak řešitelné ? snad jedině osvětou, zlepšením skladby uživatelů bytů (viz dále), zlepšením prostředí v garážích a častějším úklidem.
3. Probíhající stavební úpravy jednotlivých bytů a stěhování do bytů prováděné jednotlivými majiteli bytů ve IV. etapě, s velkým pohybem lidí i materiálu. Běžné je znečištění stavebním prachem, pilinami apod. Všichni vlastníci by měli hlídat své i cizí firmy, jak se chovají ve společných prostorách domů a jak uklízejí po skončené práci. Úklidová firma zatím navíc nad sjednaný rozsah úklidu bezplatně odstraňuje výkaly, zvratky, odpad mimo odpadové místnosti i mimo popelnice v odpadových místnostech (týká se hlavně etapy II. a III.) i velké množství bahna. Situace by se měla zlepšit zavedením funkce domovníka s jednou z povinností odstraňovat výše uvedená lokální znečištění, popř. znečištění vstupů do domů a výtahových kabin např. za špatného počasí, a to zejména mimo stanovené pravidelné úklidové dny. Kvůli současnému zvýšenému množství odpadu ze stavebních úprav a stěhování byl také přistaven velkoobjemový kontejner.

Skladba obyvatel v projektu: Dalším z nešťastných rozhodnutí investora byl pronájem velkého počtu bytů ve II. a III. etapě. Tak se stalo, že dnes v projektu vedle českých vlastníků ještě žijí i skupiny lidí, řekněme ?z jiných zemí s jinou mentalitou a jinými zvyky a možnostmi, pokud jde o úroveň a kulturu bydlení a vzájemného soužití?, což nejde příliš dohromady. Ze strany nájemců docházelo též k problémům s platbami a tím k permanentnímu nedostatku finančních prostředků ve společenstvích II. a III. etapy, projevujících se prakticky např. nemožností nechat opravit vrata do společné garáže. Společnost ESHEL v nedávné době dluhy za tyto byty do uvedených společenství uhradila, takže z pohledu financí lze začít nashromážděné problémy postupně řešit. Finanční i sociální situace se také postupně stabilizuje s probíhajícím prodejem dosud pronajímaných bytů.

Společnost IKON na žádost společnosti ESHEL, která má zájem o zlepšení výše popsaného stavu, též postupně přebírá správu pronajímaných bytů a během posledního roku se jí podařilo dostat jejich většinu (cca 90 bytů) pod kontrolu. U nájemců a uživatelů těchto bytú již nepředpokládáme problémy v soužití s vlastníky jiných bytů. Za současné bezpečnostní situace ale nejsme schopni zamezit v přístupu do projektu lidem, kteří tam dříve bydleli či jej jinak znají a mohou působit různé problémy.

Na závěr ještě jeden ?problém? IV. etapy ? záloha 10.000,- Kč: Záloha 10.000,- Kč nebyla předepsána společností IKON, ale společností ESHEL; dozvídali jsme se o ní zprostředkovaně od prvních klientů. Po vysvětlení ze strany ESHELu byly tyto zálohy převedeny ESHELem na konta bytů jednotlivých vlastníků a budou vyúčtovány v rámci dočasné správy. Většina vlastníků proto dnes neplatí podle předpisu; k jeho úhradě je využívána právě uvedená záloha. Rozhodně tedy nemáme v úmyslu nutit vlastníky, aby cokoli platili dvakrát. Předpokládáme, že snahou společnosti ESHEL po špatných zkušenostech ze II. a III. etapy bylo zajistit dostatečné množství finančních prostředků pro provoz domů v počáteční fázi, což se však ukázalo jako nadbytečné, neboť vlastníci užívající byty pro svou potřebu obvykle nemají problémy s úhradou předepsaných pravidelných měsíčních plateb. Vzniklo tak dle našeho názoru zcela zbytečné nedorozumění.

Za společnost IKON spol. s r. o.

Ing. Radek Adamec
jednatel společnosti

e-mail: adamec@ikon.cz